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不動産の基礎知識【不動産用語集】

基本的な用語について

一括借上

不動産会社が大家(個人オーナー)から土地・建物・付帯施設をサブリースで借り上げ、運営・管理を一気に引き受ける賃貸システムである。住居系不動産、事業系不動産それぞれ特色がある

囲繞地通行権

袋地所有者が、隣地を通行利用できる権利。ただし、公道に出るために隣地を通行するしかない場合、かつ、隣地に損害がもっとも少ないものでなければならない。

売渡証

売渡証書とは、所有権移転の登記を申請する際に添付する原因証書です。記載される内容は、売主の住所氏名、買主の住所氏名、売買される不動産の概要です。一般的には売主、もしくは買主からの依頼により、登記手続を担当する司法書士が、不動産売買契約書を基に作成します。ちなみに不動産売買契約書では、申請できないケースがほとんどです。不動産売買契約書には一般的に、所有権の移転日が記載されていないからです。不動産の売買契約は通常、売買代金の全額完済時に所有権が移転する、との条項が入ります。つまり、売買契約の成立日には、所有権の移転日が確定していないのです。そのため完済日に改めて売渡証書を作成し、売主買主双方が署名します。これを登記所に提出し、所有権移転の登記を申請するのです。

隠れた瑕疵

買主が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指す。売主が知らせない場合で、普通に注意を払っておいても気付かないようなものがこれに当たるが、売主自身も知らなかったものも含む。、(1)一般人が通常の注意を払っても知り得ない瑕疵であることと、(2)買主が善意・無過失であることが必要である。

瑕疵

瑕疵(かし)とは、ある物に対し一般的に備わっていて当然の機能が備わっていないこと。あるべき品質や性能が欠如していること。欠陥(厳密には、瑕疵⊃欠陥の関係である。瑕疵は不完全・ミス・誤謬・不足・不十分を指す、欠陥は安全に係る瑕疵を指す)。

瑕疵担保責任

売買契約において、買主が売主から目的物の引渡しを受けたものの、目的物に隠れた瑕疵があったことが判明した場合、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約の目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この条件を満たさないときは、損害賠償請求のみをすることができる。買主が瑕疵があることを知ってから1年以内に請求しなければならない。

瑕疵担保責任履行確保法

新築住宅の売主等による特定住宅瑕疵担保責任(住宅品質確保促進法94条・95条)の履行を確保するため、あらかじめ売主等に保証金の供託または保険への加入を義務付け、また、当該保険にかかる紛争の処理について定めたものである。 売主は、義務として、保険加入及び保証金を供託所に供託するかを選択し瑕疵保証等の履行に備えなければならない。

仮換地

仮換地とは、土地区画整理事業の工事中、従前の宅地の代わりに使用できるように指定された土地

仮登記

続き上あるいは実体法上の要件が完備していない場合に、将来の本登記の順位を確保するためになされる予備的な登記。 仮登記には対抗力(第三者に権利を主張する効力)はないが、後日、本登記がなされた場合は、仮登記の順位が本登記の順位になるという、順位保全効力を持つ

換地

換地とは、土地区画整理事業において、区画整理前の土地(「従前地」といいます)の代わりに交付される宅地のことをいいます。 換地は、「換地計画」によって、従前の宅地と地質や水利、環境などが照合するように定められます

共有持分権

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる(249条)。具体的には、土地について3分の1の持分を有する共有者は、面積の3分の1ではなく全体を使用することができる。

建築協定

一般に地権者間、あるいは地権者と建設業者等の間でかわされる建築に関する協定のことである。その土地について、一定に区域を定め、区域内における基準について締結した協定のことをいう。

建ぺい率

都市計画で用途地域毎に30%〜80%の範囲で制限が定められている。建築基準法上、原則として指定建ぺい率を上回る建築面積の建物を建ててはならないことになっている

原野商法

原野などの価値の無い土地を騙して売りつける悪徳商法のことをいう

権利金

賃貸借契約をする場合に、地主や家主に対して支払うのが権利金。借地権を設定するための対価、または家賃や地代の前払いという性格を持つ。いずれの場合も、借り手が立ち退いた時に貸し手からの返還は不要。

高度地区

地域地区の一種で、用途地域内において市街地の環境の維持又は土地利用の増進を図るために建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区です。

高度利用地区

「高度利用地区」は都市計画法第8条に規定されている「地域地区」のひとつで、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るための地区

サブリース

又貸し、転貸のことである。特に不動産賃貸においては、転貸(サブリース)を目的とした一括借上(いっかつかりあげ)のことを、サブリースと言うことが多い。

更地

土地上に建物等定着物のない土地をいう(塀など土地の付属物がある場合もある)。なお日本の不動産鑑定評価基準では、さらに「使用収益を制約する権利(注-賃借権など)の付着していない宅地」という要件が加わる

市街化調整区域

市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)とは、都市計画法(第7条以下)により、都市計画で定められる都市計画区域における、区域区分のひとつである。市街化区域と対をなす。同法は、「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。」としている。この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない

敷金

不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭である。賃貸借契約が終了する場合には、賃借人に債務不履行がなければ明け渡し時に返還され、本来預り金的性格を有する一時金である。

借地権

借地権(しゃくちけん)とは、借地借家法上の概念で、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権をいう

借地権の対抗要件

地主が土地を第三者に譲渡した場合に、借地権者がその第三者に対し、自分がその借地権者であることを対抗する為には、対抗要件が必要になります。借地権の対抗要件としては、賃借権、地上権の登記が必要になりますが、これは地主の承諾が必要になります。そこで借地借家法では、借地権者が借地上に自己名義で登記した建物を所有する時は、借地権を第三者に対抗できる

借地借家法

建物の所有を目的とする地上権・土地賃貸借(借地契約)と、建物の賃貸借(借家契約)について定めた特別法である。

住宅瑕疵担保責任保険

住宅瑕疵担保責任保険は、保険料の支払義務者を保証金供託義務者とし、保証金供託義務者が特定住宅瑕疵担保責任を履行した際にはその損害を、保証金供託義務者が特定住宅瑕疵担保責任を履行しない際には発注者もしくは買主の損害を、それぞれ填補することを目的とする保険。住宅瑕疵担保責任保険法人として国土交通大臣に指定された法人が引受けを行う

住宅品質確保法(品確法)

住宅の品質確保の促進等に関する法律(じゅうたくのひんしつかくほのそくしんとうにかんするほうりつ、平成11年6月23日法律第81号)は、日本の法律である。目的は、住宅の性能に関する表示基準・評価制度を設け、住宅紛争の処理体制を整備し、新築住宅の請負契約・売買契約における瑕疵担保責任について特例を設けることにより、住宅の品質確保の促進・住宅購入者等の利益の保護・住宅紛争の迅速・適正な解決を図ることである(1条)。略称は、品確法。住宅は長期にわたり利用され、その間、一定以上の品質を確保することが求められる。しかし、民法上の瑕疵担保責任は1年であり、特約で排除できる。本法は、その期間を10年に延長し、特約で排除できない強行規定とする。

所有権移転登記

不動産(不動産登記法においては土地及び建物)の所有権が現在の登記名義人から他人に承継された場合、第三者に対抗するためには原則として所有権移転登記が必要となる。売買での所有権移転登記を申請するには、売主と買主連名の登記申請書を提出。添付書類としては、売買契約書の写し、権利証(登記済証)、売主の印鑑証明書、買主の住所証明書、司法書士への委任状などが必要

地目

地目(ちもく)とは、日本の不動産登記法上の土地の用途による分類をいう。一般に地目の変更は難しく、土地の状況が変更後の地目として認めらるような利用状況になっていなければ地目変更が出来ない。農地を農地以外の地目に変える場合は農地法に基づき、地目変更しようとする土地を管轄する都道府県・市町村に設置されている農業委員会から農地転用の許可または農業委員会へ農地転用の届出が必要となる。

定期建物賃貸借契約

期間の定めのない借家契約の場合には、民法の原則により、いつでもどちらからでも解約を申し入れることができる(民法617条1項)。また、期間の定めがあっても、契約期間が1年未満である場合には期間の定めがない建物の賃貸借とみなされる結果(29条1項)、同様に解約を申し入れることができる。

抵当権

借金の形(かた)として確保(担保)される権利を抵当権といいます。 質権(しちけん)などと違い、土地などの目的物を自由に使用収益できる。

抵当権消滅請求

抵当不動産について所有権を取得した第三者が、第383条の規定により、同条3号の代価又は金額を抵当権者に提供して抵当権の消滅を請求できる制度のことをいう

手付け金

不動産売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。証約手付、解約手付、違約手付と意味合いがあるが、原則的に解約手付と解釈される。

土地所有権

土地を自由に使用・収益・処分できる権利。民法では、法令の制限内において土地の上空・地下に及ぶものと規定。

袋地

公道に接していない土地

不動産競売

民事執行法(以下「法」という)に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、その不動産を裁判所が売却する手続である。強制競売と担保不動産競売を併せて一般にこのように呼ぶ。

不法行為責任

他人の権利ないし利益を違法に侵害した結果[1][2]、他人に損害を与えたという場合に、その加害者に対して被害者の損害を賠償すべき債務を負わせる制度。欠陥住宅の出現に関与し、買主等に被害をもたらした場合、賠償の責任がある。

名義書換料

不動産の賃貸借等において当事者間で授受される金銭の一つで、借地権、借家権の譲渡・転貸の承諾代価として、賃借人から賃貸人に支払われる金銭のこと

建物の区分所有等に関する法律

マンションの一室のように、一棟の建物の一部(区分建物)を独立した所有権の対象とすることができるようにし、その場合の権利関係について定める

 

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