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不動産売却の流れも知っておかなければあわてるものです。ご自分や親族の不動産の価値がどれくらいなのか気になるけれど、家族には知られたくないので変な業者へは相談したくない。そんな時こそ不動産くらべる君!匿名無料で不動産情報に最適な不動産会社や弁護士・税理士をご紹介致します。

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不動産の基礎知識【不動産売却の流れ】

不動産売却の流れ

不動産を売却する場合には、後々売主としての責任を追求されることもあります。高価なものであるだけに、要点に注意してトラブルにならない様にしましょう!売って終わりといかないのが不動産です!ここでは、不動産売却の流れをご紹介します。

●一番多いトラブルは隠蔽!

売主は高く売りたい心理上、マイナス要素を隠したいものですが、抵当権等が設定されていたり、損傷や構造上の問題があることを隠して売りつけることは出来ません。必ず契約前の段階で、買主に対して重要な情報は伝えておかなければ行けません。もちろん業者を通している場合も、業者に対して必ず伝えるようにしましょう。

●契約の際は注意!

自分が契約書に判を押す経験はあっても、押して貰う立場は未経験と言う人も多いものです。 契約と言うのは、法によって保護された約束です。後になって違うなどと言うことがないように証拠書類としての書面を作成して、当事者同士で確認の上、保管して置きましょう。
※業者による売買は、必ず契約書の作成と交付が義務づけられています。

1.査定を専門家に依頼
商品となる不動産の売出し価格を決定するために、不動産鑑定士や不動産会社に査定を依頼します。
2.不動産業者と媒介(代理)契約
不動産売却の仲介を業者に依頼する場合は、業者と媒介契約を締結します。また売却の代理人とするなら代理契約を締結します。
3.届出等の有無を確認
国土利用計画法や農地法で、一定面積以上の土地取引の場合は都道府県知事等への届出や許可が必要となります。
4.重要事項の説明
後で損害賠償や契約の解除をされないように、売却物件に関する重要事項(特に傷やトラブル)を説明書に記載して置きます。
5.売買契約を締結
業者による売買は、必ず契約書の作成と交付が義務づけられています。
売主は、ここまでに登記事項証明書、実印、印鑑証明書などの用意をしておきましょう。
6.抵当権が設定されていたら末梢
抵当権を抹消しないと、後々責任を追及されることがあります。
7.所有権移転・引渡し
代金を受け取り、買主へ引渡します。

不動産売却の基礎知識 任意売却とは

面倒な手続きを経ることもなく、不動産の売却によって代金を債権の回収に充てることができる方法が任意売却です。
土地や建物などの不動産を担保に銀行から一度まとまったお金を借りる場合、通常その金額に応じた抵当権を設定します。(※抵当権とは賃金などの債権を担保するために債務者の土地や建物に設定される権利)
そして、土地や建物を担保にお金を借りた人が、その返済を続けられなくなった場合にお金を貸した銀行などの債務者は、担保にとった土地や建物を処分して債権を回収することになります。しかし、一般的な土地や建物の処分方法である競売は手続きに時間がかかるうえに、回収額が低くなることが多いのです。
任意売却が行われるのは、債務者にとっては不動産を競売によって時価よりも低価格で落札されるのを避けるためであったり、不動産が競売にかけられるという事実を公にされたくない、といった理由からです。
一方、債権者も競売で不動産が低価格で落札されてしまったら、債権を回収できない可能性が高まります。従って任意売却とは、債務者・債権者双方にメリットのある方法なのです。

不動産売却の基礎知識 そうだったのか任意売却!

先に述べた任意売却の仕組みにおいて、債務者、債権者双方にメリットのある方法だと述べました。その理由は、一般的な方法である競売と比較するとわかりやすいでしょう。

競売は手続きに時間がかかる(半年から長い時は二、三年)上に回収額が低くなってしまいますが、任意売却は短期で高額な債権回収ができます。しかし、手続きに時間がかかる競売は、法律によって基準が明確に決められているということです。ところが任意売却には、明確な基準がありません。競売は裁判所が行うので確実に実行されますが、任意売却の場合には売却代金の分配で関係者ともめたり、配分比率の決定の際に不正が行われたりすることもあります。では、どのような解決方法があるのでしょうか?

任意売却は法律で手続きが定められていないため、強制力がありません。すなわち抵当不動産の所有者、利害関係人すべての同意や協力を得るための基準が無いということです。したがって第一抵当権者や大口の債権者である金融機関が主体となって、積極的に債務者と連絡をとりながら進めていくことが重要です。買受人を探す方法についても関係者が自力で探し出さなければならないのです。(主に金融機関が人脈を使って探すことが多いようでが)そして、関係者の債権額を洗い出したうえで売却代金がいくらか、配分の方法などを事前に決めておき、所有者が迷いなく任意売却を行えるようにしておく必要があります。従って、関係者が自発的に動いていくことがとても重要だといえるでしょう。

結論は、競売と任意売却は互いの特性を理解したうえで最善の方法を選ぶのが良いでしょう。
例えば、抵当権者が複数人いた場合、売却の方法によって、特に後順位の抵当権者は、回収額に大きな違いが出てしまいます。なのでより時価に近い価格で売却できる可能性のある任意売却を選択し、その通りに売却できれば、債権回収の側面から見て、非常に高い効果があるといえるでしょう。


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